白云机场北，一群同学上门，给新礼合智造园二期拆题

今天这一趟，没人来听汇报。肖斌同学把同学们请到项目现场，是大家帮助出谋划策给他答疑的——二期空地上到底建什么产品才好租，租金还能不能站得住？

新礼合智造园的一期已经立在那儿了，3号楼、6号楼，两栋六层的高标准厂房，目前已经在竣工验收尾声阶段。

他站在门口说的第一句话不是"看看项目的楼"，而是："市场大环境变化快，二期规划计划调整，产品究竟怎么定位更好，心里还没底。"

一个上午，同学们把他的问题一条条接住，一条条拆。

两栋楼里的答案：客户用着难受的地方，别再犯

首先，大家参观了一期已建好的两栋厂房。厂房的首层至三层约 8.0 米层高，往上四至六层 4.95 米层高。

肖斌同学说："基于前期经历过的产业园区使用过程中的一些痛点，新礼合智造园项目细节上做了些提升，例如：设置了独立的空调冷凝水排水管、加高的推拉窗挡水条、独立的类阳台式小设备平台、所有消防管全部穿梁，希望给客户提供更好的净高空间，使用弹性空间大。"

当然，现在来看四至六楼消防管穿梁意义不大，一楼到三楼才有必要——钱要花在刀刃上，不是每层都值得。

做工程的同学在梁下比了比净高，说思路对，但提醒一句：穿梁省的是后期改造的钱，前提是机电预留一次做到位，别到时候又凿又补。

厂房提前做好了电梯井预留，最多可以配6台3吨人货梯，电梯分布在四个角，货车上卸货错开位置，在楼下怎么停、怎么转都方便。

走到厂房尽头，肖斌同学抛出了当天非常务实的一个问题："针对一期的招商，大家有什么好的建议？"

做物业的同学先接：不要招用水量太大的。园区供水管径、水表容量、市政接入都是按规划报建的，一家高耗水企业进来，可能把整个园区额度吃掉一大块。

印染、电镀、化工、食品加工这类，排水量和污水性质都可能顶破环评容量，连累其他企业。"招进来容易，后面被卡住、被约谈、被限产，麻烦就大了。

"招商是一个门槛，运营是另一道门槛。前一道过了，后一道才刚开始。"

还有同学建议：

"先做个样板间出来。把层高、柱间距、梁下净高、地面做法这些参数做成展板、做成标识，外墙挂上大广告，让客户一眼看懂你的标准。"

从建好的厂房下来，同学们就项目的二期进行了激烈的思想碰撞。"项目二期产品计划调整为单层钢结构高台仓产品"，肖斌同学说出了自己的初步构想，并向大家展示了 2 个初步总平方案。

两套二期总平方案摊开：一套延续一期3、6号楼的错位布局，东侧留着两千多平室外专项场地；另一套楼体更方正，土地利用率更高。

"选哪套更好？"他问得很直接。做产业园开发的同学看了一会儿图纸，给了答案："方案没有对错，只有你想招谁。"

先定客户，再定图。

算账——算的是回报率，不是地块赚多少钱

回到图纸前开始算账。最有价值的一句提醒是："算资金回报率，不要算整个地块赚多少钱。"

一期是六层钢筋混凝土。如果继续按六层往上建，后期还要再投七八千万；改成两栋大的单层钢结构，两千万就能搞定。

投入少、周期短、回本快。

现场有人报了一笔账：40亩地，地租6.4万/亩，15000平米钢结构，造价约1000元一平（含地），总投入1500万左右；按年租金135万算，25块的标准，十一二年回本。

前面两栋的租金已经预付了2000万；地租6.4万里每年正常交2万，另外4.4万可以抵扣，前六七年租金压力不大。

有人提"16块"的租价，旁边立刻接话："16块有人要才行。" 乐观的估计，总有人帮你踩一脚刹车。

造价含报建大约 1200 元一平。做工程的同学点头，但提了个醒："1200 这个数，得说清楚含什么。"

含不含桩基、消防、室外道路和绿化，差出去就是几百块。口径不一样，后面全是扯皮。京东方面曾说增城高标仓已经低到不到 0.4 元一天——在场几乎没人信，那更像是谈判桌上的压价手段。

"不要相信国内头部给你的数据，宁愿相信外企给你的数据。"说到容积率，有同学给了个解法：单层做到12米，用高度换面积；或者退一步做三层。

"不是做不到，无非钢结构做高一点。"他补了一句更重的："容积率是纸上的，租金是手上的。别为了纸上的数字，把手上能收的钱压没了。"

动线——9 米的弯，拐不进 13.5 米的车

"动线第一。"话说得很重——物流仓动线不顺，车进不来转不动，别的做得再漂亮都是假的。

图纸上标的最小转弯半径：9米。"9米能进什么车？"答案很清楚：只能进9.6米的货车。13.5米的、16.5米的，进不来。

而这一带跑运输的，13.5米是常态。中间通道21米，听起来很宽。但如果是双边仓，13.5米的车一摆，通道就失效了。

肖斌同学当场记下：设计师得重新算。往下几条，都是同学给他的具体建议：

▸ 卸货平台必须做。不做高台，后期只能靠机械装卸，钱是"细水长流"花出去的；做高台，是一次性的建设投入。两笔账要摆在一起算。

▸ 双边仓值钱。两边都能装卸，货车可以转圈，客户很喜欢，价格能比别人高几块钱——但前提是通道要够宽。

▸ 也可以考虑 2 个仓合并为一个大仓，消防分区提前分好。用消防分区把大库切成四块、四个角，将来才好分割出租。

▸ 人车分流，别混。有人提醒他：这不是消防的事，是招商的事。电单车、员工生活区不能放在库区里；消防通道和大货车动线不能纠缠。

客户才是最好的老师

一圈走下来，最有共识的一句话是这个："客户才是最好的老师。"先组团队招商，多听客户意见，比关起门来画图强。

标准做到最高，可以“皇帝女儿不愁嫁”，反过来挑客户；也可以找头部企业签五到十年的定制或二包。

厂房这种产品，参数就是卖点。长租也可以替代“卖使用权”：一次性交十年、十五年房租，送若干年，阳光化操作，账也算得清。

客户资源当场就对接上了——有人要两万多平，后续可能扩到五万多；有做包装品的客户要五万方，直接一句“我推给你”。

最后同学们也对当前的工业项目展开话题畅聊。对于与村合作的项目改规划，花都的同学说了一句："跟村里打交道，别只谈图纸，先谈租金。"

村民看的是每年到手多少钱，不是看这栋楼能不能一直租出去。租金讲得清，图纸才好谈。

对于工业项目投产2年后分证还有一条容易被忽略的政策冲突，被拎出来说了一遍：工业用地要“投产两年达标”才能办证，但两年后需要重新测绘、消防验收，到那时建筑已经改造过，无法还原。

这个结，得提前跟政府沟通。有人说了句实在话："项目做得好不好，不看开工那天多热闹，看三年后还有没有人在里面干活。"

这一趟，没得出什么惊天动地的结论。

无非是把几件事说清楚了：

▸ 定位要单一，不能既要又要；

▸ 动线要顺畅，车进不来一切归零；

▸ 算账要算回报率，不要只算地块赚多少钱；

▸ 品质的钱省不出来，报建的坎绕不过去；

▸ 招商要先行，客户才是最好的老师。

同学帮同学出主意，大概就是这样。不讲客套，专挑毛病，把踩过的坑一个个摆出来，给最务实的建议。

比任何一份招商手册都实用。下一次还想看我们拆什么，欢迎扫文末二维码与我们联系哦～