做资产运营的，这六个圈子的朋友，越早交越好
有件事我一直想讲，但一直没找到合适的场合讲。
做资产运营、做空间运营的人，现在最大的问题不是不会干，是圈子太窄。
同行认识一堆，供应商认识一堆，剩下的就是自己的员工。开个会、吃个饭，来来回回就那几张脸，聊来聊去还是那几件事：租金跌了、空置率上去了、客户又跑了。
这就好像什么呢？就像一个人天天在自己的房间里转圈，还盼着能走出去。
这两年我见了太多做运营的老板，做得越久越容易陷在自己的地盘里，越陷越深，最后连外面世界变成什么样了都不知道。
所以我一直想讲一个观点：做资产运营的，要多交几类朋友，在跨界的融合里多互动。
但先说清楚一件事，不然这个观点会被理解歪。
先 说 清 楚，什么叫"交朋友"
我讲交朋友，不是拍马屁，不是媚上，不是端茶倒水递名片陪笑脸。那种不叫交朋友，叫攀附。
我理解的朋友，是相互之间有价值交换：你对他有价值，他对你有价值，两个人坐下来能互相帮上忙，这才叫交朋友。
只有一边出力，另一边只负责点头的，那是求人办事，不是交朋友。
所以下面我讲的每一类朋友，都会讲清楚同一件事：你能给他什么，他为什么愿意跟你交这个朋友。
如果只想问"我能从他那得到什么"，那这篇文章你可以划走了，看了也没用。
第 一 类：做不良资产的投资人
注意，我说的是投资人，不是做服务的。
很多人对不良资产的印象，还停留在"帮人打官司、帮人跑手续"的服务商。不是的，现在市场上大量不良资产是投资人自己在真金白银地买债权、买资产。
而这类投资人现在碰上一个大问题：以退定投。
什么意思？就是在没找到最终买家之前，他不敢出手买债权包。
为什么不敢？因为债权变成物权、物权再变成现金，这条路又长又险。中间一旦卡住，他的钱就锁死在里面，一年两年出不来。
所以他必须先找到"退"——必须有一个真正要拿这栋楼来用、来运营的人，他才敢下手。
而这个"退"，就是做运营的你。
这就是为什么我说，不良资产投资人会主动来找运营方交朋友。
不是你去求他，是他需要你。
那你能给他什么？我在《跟不良资产玩家过招，资产运营方手里有六张牌》里详细写过，这里简单重复一遍：
第一张，买家牌。
你看中一栋楼，心里价三千万，但不想蹚债权那摊水——那就出几百万保证金放进共管账户，签协议锁定价格上限和期限，由他去把物权推出来。下有保底，上有惊喜，中间有分成。你一出场，就是他的"退"。
第二张，判断牌。
一栋楼能不能运营、坑在哪里，他看不见，你一眼就有数。而且这行很细：会做公寓的看不懂商业，白云区的人看不准番禺的楼。对的人看对的楼，你的判断就是他几千万的安全带。
第三张，钉子户牌。
如果你和原业主的长租约签在抵押之前、而且实际在用，按"买卖不破租赁"，楼被拍卖了租约照样有效，他清场清不动你，这是硬筹码。就算租约签在抵押之后，效力没那么硬，但清场的时间成本和麻烦还在你手里，照样是议价筹码。不管签前签后，你都有牌可打。
第四张，情报牌。
哪怕你跟这栋楼没关系，你就是隔壁栋的——楼里的事、原债务人的债权债务，你比谁都容易打听。那个招商经理，搞不好就是从你这儿跳槽过去的。他花钱都摸不着的事，你伸手就够得着。
第五张，缓冲牌。
不良处置最难搞的不是钱，是原业主的情绪。律所的人、资管的人跟他天然对立，话都说不上。但你有多年信任，你接得住，你是这盘硬棋里唯一的软垫子。
第六张，流水牌。
你的公司有真实经营流水：之前的流水证明你是真的，装了资产之后的新流水让额度放大。资产持有满半年左右，就能按市场价评估融资。同一栋楼，你的资金成本比纯财务玩家低一截。
六张牌，张张都是你对他有价值的地方。
这段关系里，你不需要去求任何人。你要做的只有一件事：让他知道，你这双手能把楼变成生意。
（六张牌的完整推演，见《跟不良资产玩家过招，资产运营方手里有六张牌》）
第 二 类：做工程总包的朋友
尤其是央国企和大型民企总包。
这一类，很多人也是想不到的。做运营的看总包，总觉得是甲方乙方的关系——我得求着他给我干活，或者他得求着我给他活干。
都不对。
现在的总包，尤其是有实力的大型总包，接的项目大量是 EPC+O：设计、采购、施工，再加运营。
关键在于那个"O"。
没有 O，很多 EPC 项目他连投标资格都没有。
我在这行看了很多年，甲方现在越来越精：楼我要盖好，但盖完之后谁来运营？他上来就问一句：运营方是谁？总包答不上来，这个标就废了。
所以总包去找运营方，不是人情，是投标的必需品。他缺你这张牌，你缺他手里的项目入口，这才叫互惠互利。
我也专门写过一篇讲这个逻辑（《做建筑总包的，来学加到底图什么？》），核心观点就一句话：没有那个 O，他连 EPC 都接不到。
所以别再用"甲方乙方"的心态去看总包了。
你跟他交朋友，不是去要工程做，是在项目立项、投标的那个阶段，你就已经站在他的方案里了。
等招标公告挂出来再去抢，你永远是第 8 个到场的。
而项目从立项到落地，中间要过多少关，只有站在里面的人才知道。
第 三 类：国企里资管公司的负责人
这一类，我建议一定要交，而且要早交。
道理很简单：国企手里有大量的物业，但没有经营能力，也没有资管能力。
注意，不是不想干，是真干不了。
国企的资产很多是历史形成的：老厂房、老办公楼、老商业、老招待所，一块一块的，分散在不同板块、不同主体手里。让它自己去做市场化运营，从团队、机制到决策效率，都不匹配。
所以它的出路是：找民营的运营商一起来盘活。
这里面的价值交换最直白：
他有资产、有指标、有任务，缺的是能把资产盘活的人和团队；
你有团队、有品牌、有运营方法论，缺的是体量大、位置好的资产。
这就是一场门当户对的合作。
但我要提醒一句：跟国企打交道，能力只是一半，另一半是信任和合规。
他要找的不只是"会干的人"，是"干得出成绩、又不会给他惹麻烦的人"。
所以这类朋友不能等到有项目了才去认识，得提前交、慢慢处，让他知道你是谁、你干过什么、你靠不靠得住。
这个圈子有个特点：认人比认方案重要。方案可以改，人换不了。
第 四 类：跟你做不同业态的同行
这一类朋友，最容易交，也最容易被忽略。
因为做运营的人有个惯性：只跟同行玩。做公寓的只跟做公寓的混，做商业的只跟做商业的混。
但我建议的是：你是做公寓的，就要去认识做商业的、做酒店的、做办公的、做仓储的、做康养的、做文旅的、做工业的。
为什么？两个原因。
第一，学东西。
注意，不是学表面。同一个"运营"两个字，在不同业态里是两套完全不同的功夫：商业讲的是坪效和动线，酒店讲的是服务标准和会员体系，仓储讲的是周转和租金结构，康养讲的是医养结合和政策补贴。
你跟做酒店的人吃一顿饭，可能比你看十本书收获都大。因为那些东西是他在坑里趟出来的，不写在书上。
第二，拼盘子。
现在的大项目越来越是综合体：一栋楼里有公寓、有商业、有办公，旁边还有酒店和仓储。你一个人，接不下来。
但你要是有一圈不同业态的朋友，这个事情就不一样了：你专注你最擅长的公寓，商业交给做商业的，酒店交给做酒店的，办公和仓储各找各的人，大家拼成一个联合体去接。
客户要的是一个完整的答案，不是七份各自为政的方案。
谁能组织这个联合体，谁就拿到了主动权。
所以别小看这一层关系，它不是在饭桌上多几个朋友，是在你接到大项目的时候，多几个真能上场的人。
第 五 类：大型国企的设计院、规划院
这一类，含金量比很多人想的高。
设计院、规划院是什么角色？他们不做 EPC，他们做的是前期的设计和规划。也就是说，一个项目还在图纸阶段的时候，他们就已经在里面了。
而他们现在也面临一个变化：设计和规划不能画完就跑，要为自己画的东西负责。
有的设计院、规划院会组成 EPC+O 的联合体参与项目，这时候"O"就是他们的软肋——图纸画得再漂亮，落地运营不了，方案就是负债。
所以他们也需要认识做运营的人。
这就是为什么我说这类朋友一定要交，有两个好处，都很实在：
第一，大量的提前量。
你还在等招标公告的时候，项目可能已经在规划院讨论过三轮了。设计院、规划院的朋友让你知道：哪个片区要动、什么业态要配、政府在想什么。
在资产运营这行，信息早一步，价格差一截。这是真金白银的提前量。
第二，他们在政府面前的信用，就是你在政府面前的展示。
这一点很微妙，但非常有用。
设计院、规划院是政府长期信任的技术单位。当一个政府项目，设计院说"这家运营方我们合作过、靠得住"，这句话的分量，比你自己做十页 PPT 都重。
他们给你的不是资源，是背书。而在政府和国企的项目里，很多时候背书比能力更稀缺。
第 六 类：刑事律师
这一类，很多人一辈子想不到。不是因为不重要，是因为觉得离自己很远。
先讲一个过去和现在的区别。
以前做运营，你最多遇到民商事纠纷：租户欠租、合作方违约、合同打官司。打官司就打官司，判下来钱能拿回来拿，拿不回来也就是亏点钱，日子还得过。
现在不一样了。经济下行，很多人发现告你没用。
告赢了，执行不回来钱，判决书就是一张纸。他要的不是判决，是钱。
所以越来越多的人换了一条路：用刑事来搞你。
报警、举报、报案，把你拉进一个你完全不熟悉的程序里。
这一步的杀伤力，不在于最后定不定罪，而在于过程——时间、精力、名声、家庭、还有生意上的连锁反应。
所以你身边一定要有刑事律师朋友。
但要说清楚：这帮人搞刑事，本质上还是为了钱。他们不是真的想把你送进去，是知道你怕。他们清楚民商事这条路拿不回钱，所以换成刑事来施压，逼你在压力和风险面前掏钱。
认清这一层，你就知道该怎么应对了：重点不是"跟他打刑事官司"，而是别让自己稀里糊涂掉进程序里。
什么情况可能构成？报警了第一件事该做什么？哪些话不能说、哪些材料不能签？
这些判断，必须有一个懂行的朋友能在当天早上给你答案。
民事律师帮你算钱，刑事律师帮你算命。
这一类朋友，希望你这辈子都用不上。但你不能没有。
最后，说回"交朋友"这件事
这六类朋友，看着八竿子打不着：一个收债权的，一个盖房子的，一个管国企资产的，一个做别的业态的，一个画图纸的，一个打刑事官司的。
但他们有一个共同点：
他们都在资产的上下游、在不同的环节上，而你能在中间起到别人替代不了的作用。
这就是跨界融合的价值。不是为了热闹，是因为这个行业的游戏规则变了。
以前是有钱人的游戏：买了等涨。
现在是：买了要能用。
"能用"这两个字，落在运营能力上；而运营能力要兑现，靠的不是你自己一个人有多强，是你能调动多少圈子。
所以我常说学加不是一个培训班，是一个"挂号处"——同学有什么问题，我知道哪个医生能治什么病。
这六类朋友，其实就是挂号处墙上那几块科室牌子。
朋友不是攒出来的，是交换出来的。
你对别人有价值，朋友自然来；你只想着从别人那儿拿，认识谁都没用。
这几类朋友，你手上有几个？