从“租楼的人”到“持楼的人”：这场闭门分享，把不良资产那层窗户纸捅破了

你运营着产业园、写字楼、工业厂房、公寓、酒店或景区，每天盯出租率、调业态，却始终在给业主打工？其实，你离“持楼的人”只差一次正确的路径选择。但不良资产的坑，比你想的深得多——

10月22日，学加线下闭门分享，150分钟只讲一件事：二房东、园区运营商，如何借法拍竞买、债权收购两条路，从"租楼的人"变成"持楼的人"；楼快保不住的业主，如何自救、如何体面退场。

冯灿通先生 广东法丞汇俊律师事务所 高级合伙人

学加特邀分享嘉宾

10月22日（周四）学加邀请冯灿通先生进行分享，冯灿通——广东法丞汇俊律师事务所高级合伙人，不良资产行业首批从业者，入行26年。累计投资数亿元，操盘项目近十宗；也曾以重整投资人身份，面对一百多名小业主的围堵质询。盈过大钱，也亏过八位数——台上每一条纪律，都是真金白银换来的。

在正式分享之前，学加创始人 谢鹏老师进行了致辞。

谢鹏 学加 创始人

学加是华南最大的资产运营商线下学习和社交平台，拥有1602位学员（90%为民企创始人与股东），覆盖产业园、公寓酒店、商业街区、文旅、不良资产等领域。

平台每年举办150+场活动，包括走访、沙龙、私董会及五大原创行业论坛，强调“真朋友、真感情、真商机、真项目”。

学加提供从拿地到化债的全生命周期无偿咨询服务（共40+项），并精准对接专家与资源。学加致力于“把优秀的人聚集在一起”，做资产运营界的“三甲医院挂号处”。

好了，学加广告打完了～那我们回顾一下精彩分享吧，下面把 3 小时干货，写成你能发朋友圈、能转给合伙人、能半夜惊醒时翻出来看的版本。

3 万方商场

被他“分层拍”玩成了象棋

冯律师讲了自己一个真案例，全场最炸：广州某 3 万方商场，银行把它切成 6 层分别拍卖。

别人怕看不懂，他反手干三件事：

1. 新设一家 SPV 公司，买下第二层；

2. 信息防穿透——正规机构摸不清“二层到底谁在控”，不敢举牌，其他层全流拍；

3. 二层到手立刻抵押，套回 6000 万现金，靠租金养时间。

等银行出表压力上来，整体债权拿出来转：暗标、第三次报价、比底价高 200 万、以物抵债、整栋拿下。再用低息经营贷，换掉高息配资。一层没多买，整栋回来了。

这案子讲明白一件事：不良资产的高手，不一定要“举牌最猛”，而是让别人不敢举，再把自己举的那块，变成整盘棋子。

冯律师还补了一句铁律：收购债权谋物权，税后年化净回报不过 10%，别碰。新设 SPV 别直接当借款主体，找资质干净的关联企业做平台；小银行有时比大银行好说话。

不良资产赚钱，靠哪五种“差”？

冯律师给了一张很通俗但很准的表：

权重呢？信息 30%，执行 50%，运气 20%。

二房东别妄自菲薄：信息你不如银行，执行你不如老赖，但“运营差”这一栏，你本来就该是主角。

这也是为什么冯律师说：产业运营方是最适合介入不良资产的群体之一，但千万别以为“我会招商”=“我能收债权”。

法拍很香？小心香里藏刀

外行最爱法拍：“产权清晰、公开竞价、淘宝就能举牌。”

冯律师笑着说：法拍的坑，不是写在公告里的，是写在公告没写里的。

1）清交付风险：法院理论上负责清场，但案多人少。7000 万配资，年化 8%，拖半年——280 万利息先没了，房子还没进门。

2）产权风险：裁定过户 ≠ 什么都是你的。设备间、车位、卸货平台、屋顶、配电房，原老板“顺手占着”，你再去要，比招商还累。

3）假租约风险：债务人三招最常见：• 假租约吓退投资人• 真租约但提前收 3 年租金• 虚高租金，方便自己再贷一笔

冯律师原话：租约真不真，别看合同。看水电、看房产税、看商户微信转账、看谁真在交钱。

二房东的正确姿势：别举牌太早，先卖情报

这场会最值钱的一段，是给产业运营方定的位。

你已经在场子里：

• 谁在租

• 租金多少

• 谁欠谁

• 哪道门能进

• 原老板是不是已经在跑路

你比银行、AMC、外地投资人懂一百倍。所以二房东做不良，有三条路：

① 股权收购：直接买公司，连债带房一起接。重、复杂、容易背暗债。

② 法拍举牌：最显性，也最容易被“提前布局的人”当抬轿的。新手别急着举。

③ 收购债权 → 谋物权（冯老师最推荐）：竞争对手少、成本低、税费空间大、还能谈。

二房东懂资产，专业人士懂债权，两边一搭：你出运营和在地信息，他出 AMC / 法律 / 资金结构。哪怕你最后不接盘——一份真实租赁台账，卖 50 万到 100 万，不算夸张。对投资人来说，这叫“避坑地图”。

外行看上别人家物业

别冲进去先别冲进去

冯律师给“看上隔壁老板那栋楼”的人，排了四步：

1. 搭信息源

银行、法院、拍卖行、辅拍机构，加人、吃饭、进群。再用 AI 爬虫盯阿里、京东法拍，不用自己天天刷。

2. 筛阶段

刚起诉 → 太早，等法拍等到怀疑人生。已法拍 / 已债权挂牌 → 可以动手。

3. 小钱买真相

门岗、物业、保洁、商户，红包比尽调报告好使。“这租户几个月没来？”“电费谁交？”“老板上周是不是把空调卖了？”——答案都在基层。

4. 破产项目捡漏

破产管理人能多次降价。评估 6.8 亿，降到 1.8 亿不是故事，是剧本。但前提：你能摆平债权人、管理人、税务、租户、法院。否则你不是捡漏，是接盘

二房东自己爆雷了，租约怎么保？

这部分全场最实用。

（一）抵押前租约

买卖不破租赁。证据链齐：合同、租金、水电、占有、装修、转租记录。别等法院来找你，主动申报、提执行异议、找投资人谈：真实租赁信息本身就有价，投资人为了不踩坑，愿意给你几十万“买情报 + 和解”。

（二）抵押后租约

法律上难抗抵押权，但别直接跑。主动找债权人谈：续租/补偿/托管运营

/转成资产服务方

冯律师提醒得很硬：别造假租约。内部人一反水，你从“运营方”变“嫌疑人”。不是泼天富贵，别碰灰的。

老板要爆雷了，怎么体面退场？

冯律师对债务人一句话：越早动，筹码越多；拖到查封，只能被压价。

动作清单很现实：

• 一人公司改两人公司，别让股东连带太干净利落

• 家族资产隔离，别全家担保

• 海外资产代持安排好

• 找马甲伙伴回购债权：1 亿债权，3 成自有，7 成 AMC 配，租金盖利息

• 用“我也可以去破产”当谈判筹码：债权人怕拖，你一申请破产，他的资金计划全乱

这不是教人逃债，是讲一个残酷事实：不良资产市场里，债务人不是弱者，会设计的债务人，是另一个投资人。

冯老师给产业运营方的最终忠告

整场会落下来，不是“快来买不良”，而是：先懂边界，再谈赚钱。

• 你强在：运营、招商、在地信息、租户关系

• 你弱在：债权、法拍、抵债、破产、税务、对抗

• 别独立下场，先跟投、先小项目、先卖信息、先做资产服务方

• 遇到项目先问一句：我怎么退？

冯老师金句收尾：反常必有妖，便宜没好货。广州话讲：哪有那么多漏捡。天上没免费午餐，别人出钱出力帮你过关，大头还让你占？那不是项目，那是局。

写给二房东 / 园区方的一句话版

如果你做产业园、写字楼、商场、公寓、专业市场：别再把不良资产当成“买房捡便宜”。

把它当成一门新生意：用运营能力，换资产重整里的座位；用在地信息，换专业机构的信任；用招商和改造，把“死资产”变“可退出资产”。你不需要变成律师、AMC、清收队。

你只需要记住：专业的人做专业的事，你负责把房子“活过来”，别人负责把债权“理清楚”。分成之前，先写退出。

不良资产这行，星火能取暖，也能烧手。别看见火就扑上去——先问自己：我戴手套了吗？我退路在哪儿？我是不是又被当抬轿的？答得上来，再举牌。

吴思义同学 中南发展 董事长

陈莉同学 策略教育 总经理

温涛同学 国投售电 广东区域副总经理

曹涛同学 云端 股东

张诗扬同学 广州中科晋林 总裁助理

吴海民同学 中晟资产 董事长

罗绮文同学 广东华彩欢盛文化投资有限公司 执行董事

张竞立同学 广州市协爽物业管理有限公司 副总经理

沈佳荧同学 广州市天河区可舟创圣文化科技 合伙人

潘俊轩同学 轩诚投资 执行董事

梁刚同学 深铼资管（深圳）商业管理有限公司 创始人

邹勇坚同学 置家地产 总经理

肖刘强同学 寓嘉缘运营管理（广州）有限公司 总经理

全明晖同学 客天下投资 总经理

郑群同学 万海资产 总经理

关景荣同学 广东佛融控股有限公司 总经理

梁越才同学 广州盈元投资信息有限公司 董事长

陈维杰同学 广州善赢医疗 总经理

李俊杰同学 东莞市银莲置业投资有限公司 总经理

彭鹏同学 广东观象律师事务所 合伙人

蔡浩栋同学 莫里运营管理（深圳）有限公司 联合创始人

陈日倩同学 同聚酒店投资管理有限公司 总经理

罗秀婷同学 蕴德律所 合伙人

陈祉睿同学 珠海誉衡置业有限公司 董事长

陈伯康同学 中铼资管（广州）投资运营有限公司 创始人

郑少雄同学 广东美安实业投资有限公司 总经理

彭琳同学 广州睿珩投资 总经理

张娜同学 深圳市中创盈科集团有限公司 总经理

韩云飞同学 广州聚元商务发展有限公司 总经理

邵靖童同学  广州伟明业机电物资有限公司

张强同学 道胜科技 董事

曹明毅同学 希乐曼宴会艺术中心 COO

陈军青同学 金沙洲国际时尚中心 总经理

李斌同学 广州全管家物业管理有限公司 董事

吴慧同学 棕榈资管 总经理

胡小峰同学 君粤商业管理 总经理

金心同学 广州吾求奇创意广告有限公司 总经理

梁广铿同学 图远商业 董事长

刘基贤同学 顺徳新基国际创意园 负责人

杨润林同学 广州同道商业管理有限公司 创始人

林琳同学 哈哈租车 董事长

林琳同学 清远市升荣商业管理有限公司 合伙人

高飞同学 高飞大健康产业 总经理

胡志文同学 品致物业投资 董事长

胡家俊同学 品致物业投资 总经理

150分钟，没有一句空话。冯律师讲的不是“如何暴富”，而是如何不亏死、如何活下来、如何在别人恐慌时稳住节奏。

对于每天在出租率、业态、现金流里打转的园区人和运营商来说，这场分享真正打开的，是一条从“给业主打工”走向“自己持楼”的路径。

但请记住那句话——最差情况下亏损可控，才值得搏。上头，是这行最贵的两个字。本次分享会圆满落幕，下次活动我们再见。